传统商业上海六百百货闭店升级背后

作为一家拥有悠久历史的商场，上海六百承载着一代上海人的珍贵记忆。由于物品丰富、价格实惠，上海六百曾是徐家汇商圈具有代表性的综合百货，也是徐家汇商圈的起点。上世纪八九十年代，伴随轨交 1 号线的建设，徐家汇商圈以上海六百为起点，逐步崛起了东方商厦、太平洋百货、美罗城、港汇广场等一系列商业地标，徐家汇商圈由此得以成型。

据 “上海徐汇” 的报道，上世纪 90 年代中后期，商品同质化的倾向愈发显著，上海六百处于 “太平洋百货” 和 “东方商厦” 等合资、外资商企的包围之中。在充分进行市场调研后，上海六百采取了明智的错位竞争策略，充分发挥 “软百货” 的竞争优势，满足顾客 “商品细分化” 的购物需求。

2010 年起，受到线上零售等其他综合类购物中心业态的影响，各大商场纷纷开始陆续进行改造升级。此前，美罗城、港汇等购物中心已先行完成改造，内部业态也进行了调整。

上海六百的闭店并不令人意外。记者在走访中注意到，上海六百的经营界面较为陈旧，层高低矮。一至六层主要是鞋帽服装，仅有底层一小部分有一家咖啡店，购物群体主要以中老年人为主。

58 安居客研究院院长张波表示，仅有购物功能的单体百货形式显然已经不适应当下的趋势。老的百货商场从硬件方面来看，大多跟不上时代的发展。几十年前的建筑设施在上世纪看起来还非常时尚，但现在完全不适合主力人群的需求。停车场设计不足且停车不方便，室内层高低而面积狭小，硬件层面就对消费者的购物体验产生了很大影响。

此外，从软件方面来看，服务的业态也呈现出老化状态。传统百货店的主力客群目前来看主要是 30 至 50 岁左右的中年人。不同于上世纪 50、60 年代出生的人群，这批 “70、80 后” 对于百货业态的购物有着更多深层次的需求，不但要能满足美妆、服饰、餐饮等体验性消费，而且对于品牌有更高的要求。但受老百货硬件水平的限制，很多主力客群中意的品牌并没有入驻，导致消费需求不能得到很好的满足。

改造升级已势在必行。

此次，拆除后的上海六百将耗费 7 亿元在原址上进行重建，转型为主打首店和体验式经济的综合类购物中心。重建后的上海六百，建筑高度将由原先的 22.6 米调整为 50 米，地上将建 10 层，地下将建 3 层。

据上海六百的商场负责人介绍，改建后的上海六百层高将由原先的平均 3 米提升至 5 至 6 米，大大改善购物空间。

在业内人士看来，百货店陷入困境并非个例，而是业态本身需要改变，传统商业需要寻找与社会发展相适应的商业模式。

去年，陪伴了上海人 30 年的上海太平洋百货于 2023 年 8 月底落幕，同属徐家汇商圈的东方商厦也将拆除重建，汇联商厦也迎来清仓改造。位于上海虹桥路的 “家乐福”、凌云路的 “沃尔玛”、锦绣路的 “华润万家” 关门则拉开了一大批大卖场关门歇业的序幕。全国各地的百货店与大卖场，包括步步高、大润发、人人乐、伊势丹、洋华堂等国内外零售巨头纷纷关店已不是新鲜事。

商业研究机构 RET 睿意德显示，即使在区域市场具备一定优势的购物中心，每五到七年就需要进行大规模的翻新改造，以适应重大消费趋势的变化，保持项目的竞争力。

商业地产专家范宜昌教授向记者表示，对于商业地产项目而言，商业升级和调整从来都是一个不变的命题。调整改造是保持商业项目最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。“商业地产调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。”

据悉，目前上海各个商场普遍提高了业态调改的频率。例如，上海环球港的年均 “上新率” 接近 10%；七宝华润万象城开业以来年均调整比例达到 30% 以上，每年要对 100 多家店铺进行升级；七宝万科广场基本每三年进行一次 “大调”。

张波表示，在商业地产的存量改造上，每个项目都应该注入更多属于自己的话题点，抓住好玩的地方来吸引人流。购物中心高能玩家的核心优势，仍然是通过不同业态的集合，为消费者提供良好的空间环境服务，打造场景话题亮点，吸引消费者、留住消费者，成为线下流量的集合地。而增加了餐饮娱乐的购物中心也面临着越来越激烈的竞争。尤其是部分区域已经出现了开发过剩、扎堆经营的情况。这都需要经营者顺势而变。

目前，许多商场迫切需要进行整合改造转型。

范宜昌表示，在大卖场与百货店被淘汰之后，剩下的商场在同质化竞争的背景下，需要减少与电商商品结构重叠部分的商品售卖占比，增加顾客有需求的电商商品结构外的业态占比，包括餐饮、运动健身、健康养生、文化娱乐以及其他新兴消费业态。同时，这类存量商业在改造过程中需要完善运行配套条件，比如完善商场内部的购物动线、增加车位等硬件设施，在运行管理与服务上更加人性化。

此前，徐汇区曾向全球公开征集大徐家汇核心区的整体规划方案，计划通过优化区域内五条轨道交通、空中天桥连廊和地面地下过街系统，加快推进徐家汇中心建设以及太平洋百货、上海六百的整体转型，让整个区域的交通更有序、购物更便利、商圈更繁华、城区更具 “烟火气”。